Durante meses, junto con muchos destacados analistas del mercado de la vivienda, he estado prediciendo que en algún momento de 2022 habrá un cambio importante en el mercado de la vivienda.
Durante la mayor parte de los últimos dos años, hemos estado en un mercado inmobiliario desequilibrado que favorece fuertemente a los vendedores. Las guerras de ofertas, las ofertas excesivas y los incidentes de renuncia son ahora la norma. Pero a medida que aumentan las tasas de interés, se reduce la asequibilidad y surgen los temores de una recesión, los compradores están recuperando poder en el mercado inmobiliario.
A medida que cambia la dinámica del mercado, las tasas estimadas deberían enfriarse significativamente y volverse planas o incluso negativas. Pero el sector inmobiliario es local, y creo que el escenario más probable en los próximos meses es que algunos mercados caerán y otros seguirán creciendo, aunque a un ritmo mucho más lento que en los últimos años.
La pregunta entonces es, ¿qué mercados están en riesgo de declive y qué precios se mantendrán estables o incluso crecerán? En este artículo, exploraré datos para determinar la solidez a corto plazo de los mercados inmobiliarios individuales en los EE. UU. para ayudarlo a identificar oportunidades y tomar decisiones de inversión informadas.
A continuación encontrará un análisis completo y una hoja de cálculo descargable a nivel de ciudad.
El panorama
Antes de entrar en los datos localizados, echemos un vistazo a los datos del mercado inmobiliario de junio a nivel nacional, ya que ayudan a proporcionar contexto para las diferencias regionales.
En primer lugar, las cosas no han cambiado mucho todavía en términos de precios y tasas de apreciación. el es
precio medio de la vivienda
para la semana que finalizó el 3 de julio todavía subió un 12,5% interanual. Eso está por debajo del pico del verano pasado cuando las tasas se estimaron en alrededor del 20%, pero este nivel de crecimiento no tendría precedentes en ningún período previo a la pandemia.
Si bien los precios aún no han caído a nivel nacional, vale la pena señalar que las caídas de precios aumentaron casi un 4% interanual y son significativamente más altas que en cualquier otro momento desde al menos 2019.
Una nota rápida sobre las caídas de precios:
Vale la pena rastrearlos, pero no le doy mucho peso a este punto de datos. Las caídas de precios a menudo reflejan un comportamiento de vendedor demasiado entusiasta en lugar de una falta de demanda. Después de dos años de poder de venta sin precedentes, esperaría un aumento en las caídas de precios en casi todos los mercados, incluso en los más fuertes. Me preocupan los aumentos de caídas de precios enormes (Austin, TX tiene un aumento de casi el 500 % en la caída de precios año contra año), pero me preocupa menos ver aumentos de dos dígitos.
Dicho esto, las caídas de precios pueden ser un indicador clave de los cambios del mercado, pero deben considerarse junto con otros indicadores.
Como he escrito antes, los principales cambios de tendencia que deben ocurrir para que los precios de la vivienda se moderen o disminuyan es que tanto las cotizaciones activas como los días en el mercado (DOM) deben aumentar.
Puedes leer todo acerca de por qué creo esto aquí
, pero en resumen, las cotizaciones activas y los días en el mercado son una buena medida del equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. Cuando el inventario y el DOM son bajos, es un mercado de vendedores y los precios generalmente aumentan. Cuando el inventario y el DOM aumentan, los compradores ganan poder y los precios se nivelan o bajan.
Como puedes ver en este
gráfico proporcionado por Realtor.com
, los listados activos están comenzando a aumentar a nivel nacional y han aumentado aproximadamente un 19 % en comparación con junio de 2021. Para ser claros, los listados activos todavía están muy por debajo de donde estaban antes de la pandemia. Aún así, no estamos en la era de la disminución del inventario (año tras año) que duró desde abril de 2020 hasta mayo de 2022.
Junio de 2022 fue el primer mes en el que hemos visto ganancias año tras año en listados activos en más de dos años.
Por otro lado, los días en el mercado (DOM) todavía están cerca de los mínimos históricos y aproximadamente la mitad de lo que fueron en 2019. Esto significa que la demanda de vivienda sigue siendo fuerte a nivel nacional. Si la demanda se hubiera evaporado, las cotizaciones estarían en el mercado por más tiempo, pero no es así.
Tenga en cuenta que en estos dos gráficos, algunos de los aumentos recientes se deben a la estacionalidad. Notará que las listas activas y el DOM generalmente aumentan en el verano y disminuyen en el invierno, y debe tener eso en cuenta. Estamos buscando DOM para ver ganancias año tras año, lo que aún no ha sucedido.
Todos dijeron que, a nivel nacional, el mercado inmobiliario parece estar cambiando, pero modestamente. El DOM se mantiene bajo, lo que indica que hay suficiente demanda, lo que hace que los precios sigan subiendo un 12,5 % interanual. Para que los precios disminuyan o disminuyan, el DOM y los listados activos deben acercarse mucho más a los niveles previos a la pandemia, y todavía no estamos cerca de eso.
Entonces, ¿por qué creo que la corrección inmobiliaria ha comenzado? Cuando observa los datos de los mercados inmobiliarios individuales, cuenta una historia mucho más matizada.
Mercados Regionales de Vivienda
Como suele decirse en esta industria, los bienes raíces son locales. Los datos recientes del mercado de la vivienda lo muestran muy claramente.
Para ilustrar las diferencias, veamos algunos de los mayores ganadores recientes: Boise, ID y Asheville, NC.
Boise puede ser el mercado inmobiliario más activo en varios años, con precios que aumentaron un 59 % desde junio de 2019 hasta junio de 2022. Esas son ganancias increíbles, pero para mí, Boise está en peligro de perder una pequeña cantidad de esas ganancias.
Recuerde, mi hipótesis es que los mercados con cotizaciones activas y días en el mercado cercanos a los niveles previos a la pandemia son vulnerables a una corrección. En el caso de Boise, los listados activos no solo aumentan un 130% año tras año, sino que en realidad están un 8% por encima de los niveles previos a la pandemia (que mido como junio de 2019 versus junio de 2022). Solo hay un puñado de mercados donde esto es cierto, y Boise es el más notable.
| Boise, Idaho | Precio de lista medio | Listados activos | Nuevos listados | dias en el mercado | Caídas de precios |
|---|---|---|---|---|---|
| junio 2019 – junio 2022 | 59% | 8% | 40% | -13% | 86% |
| Año tras año | 10% | 130% | 20% | 4% | 182% |
DOM ha subido un 4% año tras año, pero aún está un 13% por debajo de antes de la pandemia. Pero si combina esos dos puntos de datos con un gran aumento en los nuevos listados y grandes aumentos en las caídas de precios, parece que el mercado inmobiliario se está desplazando hacia mí.
¿Significa esto que los precios bajarán en Boise? Eso podría suceder, pero creo que el escenario más probable es un mercado justo donde los compradores tienen algo de poder. Esto es solo una conjetura, pero espero que veamos algunas reducciones de precios en Boise en algún momento del próximo año, pero probablemente solo reducciones de un dígito. Lo que es más seguro para mí es que los compradores podrán negociar y surgirán mejores tratos en mercados como Boise.
En contraste con Boise, echemos un vistazo a otra ciudad en auge reciente, Asheville, Carolina del Norte.
Era el respeto de Asheville a partir de 2019 es del 41% (más moderado que Boise pero aún enorme) y casi un 20% más que el año pasado.
| Asheville, Carolina del Norte | Precio de lista medio | Listados activos | Nuevos listados | dias en el mercado | Caídas de precios |
|---|---|---|---|---|---|
| junio 2019 – junio 2022 | 41% | -sesenta y cinco% | -7% | -47% | -53% |
| Año tras año | 19% | -11% | 1% | -8% | 18% |
Pero mirando los indicadores principales de Asheville, la historia es diferente a la de Boise. ¡Además de dispararse, las listas activas han bajado un 11 % año tras año! Los días en el mercado también bajaron un 8% año tras año, y los precios solo bajaron un 18% interanual. Para mí, esto indica un mercado inmobiliario muy fuerte y es poco probable que vea un cambio importante en los precios. Los vendedores todavía tienen el poder aquí.
Como puede ver en estos dos ejemplos, los diferentes mercados inmobiliarios apuntan en diferentes direcciones. Elegí dos grandes ofertas para este ejemplo, pero puedes ver estas discrepancias en todos los ámbitos. Reno, Austin y Phoenix parecen estar en transición, mientras que Miami, Richmond y Tallahassee todavía parecen tener mercados de vendedores fuertes.
Es necesario mirar los datos de cada mercado individual. Por suerte para ti, he creado una hoja de cálculo con datos de
Base de datos de listados residenciales de Realtor.com
para ayudarle a ver lo que está sucediendo en su mercado. Puedes descargar eso a continuación.
Conclusión
A nivel nacional, el mercado inmobiliario sigue funcionando muy bien. Los precios aumentan en dos dígitos año tras año, el inventario comienza a aumentar, pero los días en el mercado siguen siendo extremadamente bajos.
Pero cuando lee entre líneas y examina algunos indicadores líderes confiables para el mercado de la vivienda, puede ver que está cambiando. Los vendedores están perdiendo su control férreo sobre el mercado y los compradores están ganando poder. Los compradores de viviendas y los inversores están en una mejor posición para negociar y obtener acuerdos.
Sobre una base localizada, estos cambios en las tendencias son aún más significativos. Algunos mercados parecen ser muy fuertes y es probable que continúen creciendo (pero de manera más modesta), mientras que otros parecen estar dirigidos a correcciones de precios en los próximos meses. Para ser un inversionista informado, debe comprender su mercado local. Para mí, las cosas más importantes a tener en cuenta son las listas activas (u otras métricas de inventario) y los días en el mercado. Puede buscar en Google en su área local o descargar mi hoja de cálculo que compara los números de junio de 2022 y junio de 2021 y junio de 2019 para cientos de mercados.
Recuerde, las métricas que cubro aquí son indicadores preliminares de las perspectivas a corto plazo de la ciudad en cuestión. Para ver el potencial a largo plazo, debe observar datos macroeconómicos como el crecimiento de la población, el crecimiento de los ingresos y la construcción.
¿Qué estás viendo en tu mercado local? ¿Está empezando a cambiar la dinámica entre el comprador y el vendedor? Déjame saber abajo en los comentarios.
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La corrección del mercado de la vivienda ha comenzado: análisis de los datos de junio
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2022-12-12
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